前職で多くの大家さんの不動産所得申告をサポートしてきた経験から、確定申告で押さえるべきポイントをまとめました。申告漏れや計上ミスを防ぐためのチェックリストとしてご活用ください。
目次
収入のチェックポイント
計上時期に注意が必要
- 翌年分の前受家賃
年内に受け取った翌年分の家賃は、翌年の収入として計上します。 - 未収家賃
入金がなくても、年内に発生した家賃は当年の売上に計上する必要があります。 - 礼金
返還不要な礼金は収入として計上します。 - 敷金・保証金
将来返還予定のものは収入に含めません。
経費・控除のチェックポイント
税金関係
- 固定資産税、事業税、消費税
計上漏れがないか確認しましょう。
借入金関係
- 借入金利子
ローンの利息部分のみが経費となります。元本返済部分は経費にできません。
修繕費
- 修繕積立金
計上できるかどうかの確認が必要です。 - 修繕費 vs 資本的支出
その支出が「修繕費」なのか「資本的支出（減価償却対象）」なのかの判断が重要です。
減価償却費
- 建物取得価額の償却
土地部分は減価償却の対象外です。 - 中古物件の耐用年数
中古物件は耐用年数の短縮が適用できる場合があります。 - 少額資産・一括償却の使い分け
償却資産税への影響も考慮して選択しましょう。
その他の経費
- 損害保険料
火災保険などが該当します。 - 支払手数料
税理士費用なども計上できます。 - 管理料
関係者への支払は適正額の範囲内で計上します。
専従者給与
- 当年分だけでなく、翌年分の支給計画も検討しましょう。
事業的規模の判定
5棟10室基準などをもとに事業的規模かどうかを判定します。事業的規模に該当するかどうかで、青色申告特別控除額が変わります。
不動産売買があった場合
- 買換え特例の適用チェック
必要に応じて届出書の提出も。特定の要件を満たせば、課税を繰り延べられる場合があります。
その他の検討事項
小規模企業共済の加入検討
不動産所得は比較的安定して所得が出やすいため、小規模企業共済への加入を検討しましょう。
掛金は全額所得控除となり、節税効果が期待できます。
不動産所得の確定申告は項目、このチェックリストをひとつずつ確認していきましょう。